上海市新一年度個人住房房產稅的應稅房價分界線日前公佈房產。
根據上海市統計局公佈的資料，2025年，全市新建住宅銷售均價為46268元/平方米，據此計算2026年個人住房房產稅稅率適用臨界點為92536元/平方米房產。
這是自2018年以來，該臨界點（即92536元/平方米的價格線）首次出現下行房產。
上海試點房產稅最早始於2011年，如今試點已進入第16年個年頭房產。根據《上海市開展對部分個人住房徵收房產稅試點的暫行辦法》第五條規定：適用稅率暫定為0.6%。應稅住房每平方米市場交易價格低於本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。上述本市上年度新建商品住房平均銷售價格，由市統計局每年公佈。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進指出，應稅房價分界線是決定新購住房適用0.4%優惠稅率還是0.6%標準稅率的關鍵閾值，其計算方式為上年新建商品住宅均價的兩倍房產。今年該數值的下降，直接反映了2025年上海新建商品住宅均價的走勢變化。
嚴躍進指出，臨界點的“由升轉降”是一個重要的市場訊號房產。它表明在經歷過去幾年的市場調整後，2025年上海新建商品住宅的成交價格結構發生了理性迴歸，高價位專案的成交佔比和價格拉動效應減弱，整體均價出現階段性企穩或結構性下調。這為房產稅的稅率適用劃定了一個更貼合當前市場實際的“水位線”。
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按照現行政策，年度應稅住房應納房產稅稅額的計算公式為：應納房產稅稅額=新購住房應徵稅的面積（建築面積）×新購住房單價×70% ×稅率房產。
根據上述規定，對於改善型需求的家庭，其持有成本或購買單價在臨界點以下、且屬於應稅範圍的二套及以上住房的，其可以按0.4%的優惠稅率計算房產。若高於臨界點，則適用0.6%的稅率。
易居研究院報告列舉了一個例子：假設一個滬籍三口之家，已有一套100平方米住房，現新購一套100平方米、單價90000元/平方米的改善房房產。其應稅面積為家庭總住房面積200平方米-人均免稅60平方米×3人=20平方米。適用稅率因新購單價90000元
值得一提的是，上海市財政局等三部門於今年1月釋出關於延長《關於本市開展對部分個人住房徵收房產稅試點若干問題的通知》有效期的通知，明確相關通知有效期延長至2031年1月27日房產。在業內人士看來，這為市場提供了長期穩定的政策預期。
近年來，立足於市場變化和新形勢，上海在稅費政策方面進行了一系列積極調整，包括取消非普通住宅標準、下調契稅、減免增值稅、調整個人所得稅等房產。在房產稅領域，政策也做了針對性地微調。
2025年9月，上海市財政局等釋出《關於最佳化調整本市個人住房房產稅試點有關政策的通知》，明確對符合條件的非本市戶籍居民家庭購買的第一套住房暫免徵收房產稅；購買的第二套及以上住房在合併計算家庭全部住房面積後，給予人均60平方米的免稅面積扣除房產。
符合條件的非本市戶籍居民家庭包括兩大類：一是持有本市居住證並在本市工作生活的符合國家和本市有關規定引進的高層次人才、重點產業緊缺急需人才；二是持有本市居住證滿3年並在本市工作生活的購房人房產。
對於居住證未滿3年的非滬籍購房者，則實行“先徵後退”的規則房產。政策明確，持有本市居住證但不滿3年的購房人，其上述住房先按《暫行辦法》的規定計算徵收房產稅，待持有本市居住證滿3年並在本市工作生活的，其新購的家庭第一套住房在本市居住證持證期間已徵收的房產稅、新購的家庭第二套及以上住房中人均不超過60平方米部分在本市居住證持證期間已徵收的房產稅，可予退還。
此外，今年2月，上海釋出的《關於進一步最佳化調整本市房地產政策的通知》中明確，自2026年1月1日起，對本市戶籍居民家庭中的子女成年後，購買住房屬於成年子女家庭唯一住房的，暫免徵收個人住房房產稅房產。即對購房人於未成年時（或於本市個人住房房產稅試點前）已與父母、（外）祖父母共同擁有住房的，在本市新購或置換住房後，該住房仍屬於成年子女家庭唯一住房的（除上述共同擁有住房外），暫免徵收個人住房房產稅。
嚴躍進認為，2026年上海房產稅應稅臨界點下調，更多體現了在市場調整的過程中政策口徑的匹配房產。在既有一系列利好政策的引導下，各項政策正發揮和形成了組合拳效應，有力促進樓市小陽春態勢的形成。
