物業還在管樓道堆物法律，條例卻改叫“服務”了，權力到底歸誰說了算
2026年3月，住建部正式同意把《物業管理條例》改成《物業服務條例》，這不只是換個名字的事，全國人大代表樊芸的建議被採納了，說明國家打算從法律上明確物業是幹活收錢的服務方，不是管人的那一類法律。
《民法典》早就寫清楚了物業和業主的關係是合同關係，你出錢我幹活，地位平等，北京律師王玉臣說，現在大家還總說物業管小區，聽著像居委會下屬單位，但法律上根本不是這麼回事，詞用錯了觀念就偏了法律。
法律上說物業是服務者，現實中他們卻天天在管事情，清理樓道雜物、阻止違建、設定門禁、修理路燈，這些工作沒法用服務來概括，新治道諮詢的陳鳳山講得實在，物業被迫當了半個街道辦事員，乾的是維護公共秩序的事法律。
問題的關鍵在於業主委員會，本來業主可以透過業委會簽訂合同、監督物業服務，這樣才能實現契約平等，但現實中七成以上的小區沒有成立業委會，有些即使成立了，也常因物業公司拖延不配合、街道缺乏指導或業主參與度低而形同虛設，缺少這個主體，服務合同就失去了實際效力法律。
行業裡確實有變化，溫州物業協會秘書長麻向理提到，大公司開始推行滿意度打分、紅黑榜和第三方評估，逐漸轉向重視服務，但小公司因為成本壓力，還是靠收物業費和卡門禁維持運轉，服務轉型這條路走不通法律。
更難改的是基層政府的習慣，街道一有任務，比如創衛、防火、防疫，就直接派給物業公司，物業不敢不接，這種“政府下單、物業買單”的做法沒有改變，就算條例改了名字，物業也照樣脫不掉“管理”這層身份法律。
有人提出一個建議，學習北京上海老小區的做法，讓街道牽頭制定服務清單，連續兩年評分太低的物業就更換，這個辦法聽起來可以操作，但執行起來要看街道是否願意真正放權法律。
說到底，"服務"這兩個字寫起來不難，可小區裡到底誰來定規矩、誰來維持秩序，這才是真正的問題，物業往後退一步，業主又接不上手，最後就可能變成沒人管的狀態，或者實際上還是物業在管著事，只是不再叫它"管理"了而已法律。
