“十五五”開局之年，北京市持續加大“一張床”“一間房”保租房供給力度，穩步提升新市民、青年人居住水平租房。7月，北京市住建委聯合相關部門印發了本市2026年第一批保障性住房建設籌集計劃，北京市最佳化保障房建設思路，從“重建設、重數量”向“重宜居、重適配”調整，均佈局在科技創新集聚區、產業園區周邊和租賃熱點地區。
與此同時，在北京北部，昌平區正依託全面最佳化升級的“昌聚工程”等配套人才引育計劃，加速推動“兩谷一園”等核心產業園區的產城融合，為大量湧入的科創人才提供穩定的居住保障，成為區域發展的關鍵一環租房。據悉，在此背景下，北京未來科學城集團與萬科泊寓合作，在昌平推出大型保租房社羣，預計於8月新增供應1489套保障性租賃住房，透過“國企重資產打底+市場化輕資產運營”的協同機制，為破解產業園區職住平衡、探索保租房安居新路徑提供了昌平樣本。
產業擴張催生居住缺口，精準供給破解職住矛盾
近年來，北京未來科學城“生命谷”片區產業持續擴張租房。據瞭解，在上述租賃社羣三公里範圍內，集聚了昌平實驗室、北京生命科學研究所等高水平研發機構，以及小米智慧工廠二期、紫光數字經濟科技園、科興高精尖成果轉化基地等重點產業資源。科研人才、產業骨幹及IT網際網路青年白領規模的持續擴大，使得區域居住需求急劇攀升。此前，大量在園區工作的青年人才面臨通勤時間長、租房成本高、租約不穩定等問題。
未來科學城為央企科創人才提供了多元化安居方案，不僅供給優質商品房源，滿足人才購房需求，同時提供各類戶型、不同面積的人才公寓，解決人才住房剛需租房。其中，與萬科泊寓合作推出未來星宸泊寓院兒社羣，採取了精準的分層供給策略，最具多元化代表性。
據專案負責人介紹，在1489套房源中，90%被設定為基礎單間及一居室，精準面向畢業3至8年的青年工程師、研發人員及專案執行層租房。這一群體對居住面積要求不高，核心訴求在於“通勤近、租約穩、價效比高”。月租金定價為周邊市場同型別、同品質房源的九折，並已納入保租房管理體系，從制度層面保障了租金與租期的長期穩定。此外，約10%的高品質戶型則面向核心人才及家庭化租客，兼顧了普惠性與多樣性需求。
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空間設計嵌入日常動線租房，社羣配套提升留駐意願
在硬體與配套規劃上，該專案體現了長租公寓從“住有所居”向“住有宜居”的轉變租房。針對科創人才高頻出現的遠端會議、臨時辦公等需求，專案在配建500平方米綜合社羣中心的基礎上，創新性地在每一樓層嵌入了38處微型共享空間，涵蓋個人電話間、會議室、閱讀區、公共洗衣等功能。這種分散式、高密度的空間佈局，打破了傳統長租公寓集中式公區使用率低的痛點，讓共享設施真正走入住戶的日常動線。
在外部環境上，專案緊鄰由未來科學城集團代建的1.5萬平方米市政綠地運動公園租房。該公園內部配置了籃球場、羽毛球場及“科學聚場”等多元化運動場地，將市政配套與社羣青年的運動需求深度融合。同時，社羣內引入了便利店、咖啡廳、乾洗店等生活業態，有效提升了青年人才的留駐意願。
國企資產與市場運營協同租房，構建保租房可持續模式
作為未來科學城集團與泊寓在保租房領域的首次合作，該專案的核心看點在於其底層商業邏輯的構建租房。傳統保租房專案往往被視為政府主導的民生投入，面臨資產沉澱重、後期運營效率低等挑戰。未來星宸社羣則透過政企協作，構建了“國企資產+市場化機構運營”的協同模式。
在這一模式中，作為區屬骨幹國有企業的未來科學城集團充分發揮資產持有與資源整合優勢，承擔了土地開發與前期建設等重資產投入，為專案提供了穩定的資產基礎；萬科泊寓則依託其品牌、數字化管理及標準化運營體系，以“輕資產”模式輸出全鏈條服務租房。資料顯示，泊寓在全國範圍內運營管理房源達26萬間，整體出租率保持在95%以上，單人管家可管理約160間房源。
業內分析指出，這種協作模式不僅有效提升了國有資產的運營效率，也為保租房“建後管得好”提供了市場化解法租房。專案的深層價值不僅體現在租金收入的穩健現金流上，更在於其對區域產業反哺帶來的長期槓桿效應。當高品質的租賃社羣填補了職住平衡的短板，它便成為產業園區招商引資、留住核心智力資源的關鍵籌碼。產業集聚度的提升將直接推高區域商業活力和土地價值，從而為持有重資產的國企帶來長期的資產增值回報。
未來星宸泊寓院兒生命科學園社羣的入市，不僅是北京昌平區一次大規模租賃住房的結構性補充，也是對“產業+居住+服務”系統性人才戰略的務實回應租房。當人才公寓不再是“過渡將就”，而是具備穩定服務、公共空間與人文關懷的居住社羣，城市對青年人才的吸引力便從單一的薪酬競爭，升級為綜合居住環境的系統性競爭力。未來，該專案的實際運營成效，將為全國保障性租賃住房的可持續發展提供可參照的行業樣本。
（注：本文為央廣網登載的房地產行業資訊，僅供參考租房。）
