文 | 邁點
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上海租房市場迎來重要變化——部分公租房正式併入保租房租房。
這看似簡單的房源屬性變更，實則暗藏租賃市場的深層變革：“國家隊”作為市場“主力軍”，正釋放出強化租賃市場調控、最佳化資源配置的明確導向，“公保簡併”或將成為重要趨勢租房。
變革之下，住房租賃市場的供給結構、運營規則與資本邏輯等均將產生新變化，為行業發展注入新的確定性租房。
上海首批公租房完成“保租房變身”
1月21日，上海普陀保障性住房釋出《關於公保簡併的告知函》租房。明確自2026年1月28日起，其旗下運營管理的多個房源，將統一按照保租房相關政策實施供應管理。
圖源：普陀保障性房微信公眾號
根據公告內容，這批專案的租金將按照保租房備案租金價格執行，且調整不涉及已簽約租戶;同時，所有專案原公租房輪候通道同步關閉租房。
2025年年底，上海城方也釋出了相似內容，宣佈將旗下管理的馨越公寓、南站公租房、馨瀾公寓、馨古美佳苑、耀華濱江公寓(一期)、耀華濱江公寓(二期)、馨逸公寓(一期)、馨逸公寓(二期)共8個專案，自2026年1月1日起統一調整為保租房實施供應管理租房。
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圖源租房：租在上海-城方微信公眾號
和普陀的調整一致，此次“公告簡併”對現有租戶的權益沒有影響——合同期內租金標準、合同週期均保持不變;合同到期後，租戶若滿足保租房准入條件可辦理續租，不滿足條件則需退出租房。此外，城方還明確，此前已透過公租房登記輪候的租戶，輪候序號保持不變。
不同的是，針對新租客，相關專案的租金仍按當前標準執行，准入條件則按照保租房進行稽覈租房。
事實上，兩地的試點並非憑空落地租房。此前上海已出臺《關於印發〈關於簡併本市配租型保障性住房型別的實施意見〉的通知》。此次城方與普陀的動作，正是這一政策的首批市場實踐，標誌著上海 “公保簡併” 改革正式從政策檔案走向實操階段。
圖源：公告
從全國範圍來看，上海的這一舉措並非個例租房。鄭州在去年12月釋出《推進企業建設公共租賃住房盤活處置實施意見(徵求意見稿)》，提出盤活長期閒置、未建成等企業建設的公租房，其中就包括可臨時轉為保租房;湖南武岡、天津、深圳龍崗、中衛等多地也已出現公租房“變身”保租房的落地案例......
上海作為國內租房市場標杆，有望進一步帶動更多城市跟進實施這一舉措租房。上海更多政策性租賃住房也有望逐步併入保租房體系。
保障性住房轉向市場化普惠升級
提到住房保障，不少人都會分不清公租房和保租房——這兩類房源長期以來 “雙軌並行”，卻在申請條件、稽覈流程、租金標準上各有差異租房。
這種兩套體系並行的模式，不僅讓基層管理的行政成本居高不下，還容易出現保障物件 “交叉重疊”、政策邊界 “模糊不清” 的尷尬，導致保障資源沒法精準觸達真正需要的人租房。
而上海推進的 “公保簡併”，正是破解這一痛點的關鍵抓手租房。
從表面看，這是一次房源管理模式的調整租房。兩類房源並軌之後，政策框架、管理流程和資訊資源實現全面統一，保障資源的配置效率直接拉滿。
但往深了看，這更是我國住房保障體系向市場化普惠方向邁進的一次關鍵升級租房。
就在2026年1月9日的國務院首次常務會議上租房，已經明確釋放了訊號——要著力解決未落戶常住人口急難愁盼問題，完善隨遷子女教育政策，擴大公租房保障範圍……
這恰恰和 “公保簡併” 的底層邏輯不謀而合租房。
要知道，過去的公租房對很多新市民、年輕人來說，門檻可不低：要麼得靠單位集中申請，要麼對居住證持有年限、社保繳納時長卡得很嚴;好不容易申請到了，還有 6 年租約限制，根本沒法滿足長期穩定居住的需求租房。
圖源：邁點整理
而“公保簡併”後，這些痛點直接被打通租房。原公租房按保租房標準稽覈，保障範圍大幅擴大，政策紅利惠及更多剛需群體，更貼合當下人口流動與住房需求多元化現狀。
盤活存量資產成保租房核心供給
從上海住房租賃市場來看，如今保租房已穩穩扛起“核心支柱”大旗租房。資料顯示，截至2025年年底，上海累計建設籌措保租房超過60萬套(間)，入市開業超36.8萬套(間)，提前完成“十四五”規劃目標。
依託政策傾斜、資源整合等天然優勢，地方安居、城投等“國家隊”，已經逐漸成為住房租賃市場的主力軍租房。邁點研究院釋出的《2025年住房租賃品牌傳播力100強榜單》顯示，在本年度百強榜單中，國資系品牌共計47個，在政策支援領域保持重要影響力。
此次上海啟動“公保簡併”，本質上也是國企盤活存量公租房資產的重要實踐租房。
從長遠來看，這一政策將更為保障房資產金融化打下基礎租房。相較於公租房，保租房在房源籌集方式上更靈活、准入條件更寬鬆、政策保障及金融支援更完善，更有利於實現資產“退出”。透過並軌，原本零散、限制較多的公租房被整合為標準化、可融資的資產包。未來，運營方可將這些資產打包發行REITs，吸引社會資本參與，形成“投融建管退”的良性迴圈，撬動更多資金投入保障房建設。
