2026年3月初，銀行業信貸資產登記流轉中心（銀登中心）釋出掛牌資訊，北京銀行（601169）上海分行擬透過對公單戶轉讓方式，處置一筆總額9.3億元的不良貸款債權，借款主體為上海眾弘置業發展有限公司（下稱“眾弘置業”）貨架。
9.3億虹橋債權牽出富力債務沉痾
此次銀登中心掛牌的債權最終核定規模為9.3億元，具體構成如下：核心債權本金8億元，累計孳生利息1.3億元，另含29萬元相關處置費用，本息與費用合計組成全部掛牌債權總額貨架。截至2026年2月1日債權基準日，該筆貸款加權平均逾期天數為0天，表面並未形成長期逾期記錄，但在北京銀行內部貸款五級分類體系中，已被明確劃定為次級類不良資產，這意味著眾弘置業雖無顯性長期逾期，但其實際還款能力已出現實質性障礙，償債風險已實質性兌現。為緩釋這筆大額貸款風險，眾弘置業早在2022年8月1日，便將名下全額1億元實繳出資股權悉數質押給北京銀行上海分行，可這份股權擔保在企業嚴峻的財務困境面前，難以起到足額風險緩釋作用。
據企查查公開資料，截至2026年1月30日，眾弘置業已深陷多稅種欠稅泥潭，涉及欠繳稅種多達8類，其中增值稅欠稅餘額超4628.9萬元，企業所得稅欠稅2500萬元，同時還拖欠城市維護建設稅、房產稅、土地增值稅等多項稅費，多稅種、大金額欠稅直接印證企業經營性現金流極度匱乏、日常週轉陷入困境，也是其還款能力大幅弱化的核心佐證貨架。
這筆債權的核心抵押物，正是富力地產在上海虹橋商務區的標杆專案——上海富力環球中心，該專案佔地約4.6萬平方米，總建築面積近27萬平方米，為富力規劃的商辦綜合體，涵蓋國家綠色建準寫字樓、麗思卡爾頓五星級酒店、AC四星級酒店及約3萬平方米地下商業廣場，曾是虹橋板塊重點標杆專案貨架。
企查查財產線索曾給出該專案約14億元的預估估值，理論上足以覆蓋9.3億元債權總額，但當下商辦地產市場流動性偏弱、估值承壓，這份“足額抵押”的實際變現能力大打折扣貨架。目前專案主體已實景呈現，寫字樓僅有部分企業進駐出租，核心酒店與商業廣場仍處於重資產運營階段，招商周期長、現金流回籠慢，難以快速變現償債。對北京銀行而言，這筆債權早已從穩定生息資產，變成佔用核心資本、潛藏風險的存量包袱，只能透過掛牌轉讓剝離回籠，昔日虹橋地標也只得在銀登中心等待意向接盤方。眾弘置業的困境並非孤立個案，而是母公司富力地產整體債務危機的冰山一角。
股權穿透顯示，眾弘置業由上海富力房地產開發有限公司持股99.9%，實際控制人為李思廉與張力，屬於富力體系核心專案公司貨架。作為昔日“華南五虎”之一，富力地產早年依託高槓杆、高負債模式擴張，隨著地產行業進入深度調整週期，前期債務壓力集中爆發，即便歷經多輪化解與處置，整體財務狀況仍未根本性好轉。
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2026年以來，富力經營與債務資料依舊承壓，截至2025年12月31日，其合併報表範圍內逾期債務本金仍高達368.1億元，覆蓋銀行貸款、信託、融資租賃等多類融資渠道，相較2025年11月底的387億元僅小幅下降，債務化解速度遲緩貨架。
更嚴峻的是經營造血能力持續萎縮，2025年上半年富力歸母淨虧損超40億元，賬面可動用現金及現金等價物僅6.88億元，微薄現金流無法覆蓋債務償付與日常經營開支貨架。這種局面下，眾弘置業作為旗下專案公司，按期足額履行數十億元貸款清償義務的可行性極低，這也是該筆貸款淪為不良資產的核心原因。儘管富力正透過境外債務重組、境內以物抵債、資產盤活等方式自救，但地產行業流動性修復尚需週期，整體債務壓力仍未得到根本性緩解。
不良加速出清
此次掛牌轉讓眾弘置業債權，只是北京銀行2025年以來密集清理歷史不良包袱、最佳化資產負債結構的諸多動作之一，並非單一專案的孤立處置貨架。近一年多時間裡，北京銀行上海分行、中關村分行、無錫分行及太陽宮支行等多家分支機構，均陸續推進不良資產清收與轉讓工作，掀起一輪覆蓋多領域、多區域的不良資產清理行動，而這些處置案例，也折射出當前銀行處置涉房及實體企業不良資產的共性難點。
以該行處置泰禾集團相關不良債權為例，北京銀行太陽宮支行曾遭遇典型的不良債權本息倒掛問題，也是涉房不良資產長期耗損銀行資本的典型案例貨架。該行掛牌轉讓的北京泰禾嘉盈房地產開發有限公司債權，截至2025年1月21日基準日，債權總額約22.1億元，其中核心貸款本金僅9.9億元，而利息、罰息及複利合計高達12.2億元，另含77萬元相關費用，利息總額超出本金約2.3億元。這一結構失衡的債權背後，是長達五年的司法處置與資產變現拉鋸，銀行資本被長期佔用，資金時間成本與機會成本持續累積。
從司法執行層面來看，北京銀行雖在法理層面佔據主動，2022年4月便取得北京市高院終審勝訴判決，同年6月申請標的約10.5億元的強制執行，但在地產下行週期中，抵押物變現難成為核心瓶頸貨架。該筆債權對應的抵押物為北京市石景山區魯谷路51號院303套房產，評估價值約12.6億元，理論上具備償債能力，但後續司法拍賣環節接連遇冷：首次拍賣以評估價七折即8.8億元起拍，最終無人出價流拍；二次拍賣下調起拍價後仍無成交；進入變賣階段，起拍價降至約7.07億元，較評估價近乎腰斬，即便吸引超7600次圍觀，依舊無競買人出價。持續流拍的局面，徹底打破了銀行透過司法拍賣快速回籠資金的預期，最終只能選擇債權打包轉讓，透過資產剝離退出長期耗損的不良專案。
除涉房不良資產外，北京銀行針對其他領域的風險債權，也採取了靈活且審慎的處置策略貨架。在泛海控股相關債務處置中，北京銀行中關村分行同樣選擇債權打包轉讓的方式，2025年3月6日與長城資產管理公司北京市分公司簽署協議，將對應債權正式轉讓，實現風險出清。該筆債權可追溯至2016年的信託貸款，屬於存量歷史舊賬，截至2024年11月30日基準日，本金餘額約15億元，欠息積壓至約8億元，相關費用279.6萬元，透過轉讓給專業不良資產管理公司（AMC），將複雜的清收壓力轉移，避免銀行陷入長期催收與處置泥潭。
而在處置製造業企業雪浪環境風險債權時，北京銀行則採取了更為前置的預判式清收策略貨架。2026年1月，在雪浪環境被債權人申請預重整、但法院尚未正式受理的視窗期，北京銀行無錫分行精準預判企業財務惡化趨勢，果斷啟動清收程式，向企業送達《全部收貸通知書》，宣佈借款合同項下未到期貸款全部提前到期，要求企業立即清償合計3504.1萬元本金（含已到期本金412.2萬元、提前到期本金3091.9萬元）及對應利息、罰息。這一前置化操作，源於銀行對企業財務資料的深度研判：2025年初至三季度末，雪浪環境淨資產從2.37億元驟降至8240.7萬元，縮水幅度達65%；2025年9月底資產負債率攀升至93.4%，瀕臨資不抵債；疊加同業財產保全執行率偏低的先例，銀行提前採取風險管控措施，最大限度降低潛在損失。整體來看，北京銀行此番多維度、多策略的不良清收，核心目標是最佳化資產質量、釋放被佔用資本空間，既是應對存量風險的必要舉措，也是支撐自身穩健經營的核心動作。
擴表提速與資本承壓
北京銀行此番“寧可壓降收益、也要剝離不良”的審慎處置策略，背後是該行衝擊5萬億資產規模過程中，日益凸顯的資本管理壓力與財務平衡博弈貨架。
截至2025年三季度末，北京銀行總資產規模從年初的4.46萬億元快速增長至4.89萬億元，同比增速從14.8%升至21.5%，擴錶速度顯著高於同梯隊城商行平均水平，但規模快速擴張的同時，核心資本消耗問題也逐步顯現貨架。
規模激增與資本充足率下滑形成鮮明反差，成為北京銀行當前面臨的核心財務挑戰貨架。2024年末，該行核心一級資本充足率為8.95%，處於相對合理區間；2025年該指標持續下行，一季度降至8.64%，三季度進一步下探至8.44%，不僅低於上市銀行12.82%的平均核心一級資本充足率水平，在42家上市銀行中排名處於靠後位置，資本緩衝空間持續收窄。
目前北京銀行核心一級資本補充主要依賴利潤留存，若持續維持20%以上的高速擴表節奏，現有資本墊層將難以支撐，資本充足率達標壓力將持續加大貨架。
除資本充足率外，風險對沖能力的弱化也值得關注貨架。2025年以來，北京銀行撥備覆蓋率從2024年末的208.75%下滑至195.79%左右，跌破200%關口，意味著單位不良貸款對應的風險準備金緩衝厚度有所降低。
從財務操作層面來看，撥備覆蓋率下滑部分源於貸款減值損失計提力度的階段性調整，2025年上半年該行貸款減值損失計提同比下降約13.4%，若維持往年同期計提力度，上半年淨利潤增速或將面臨較大壓力貨架。
為在資本緊張的前提下維持規模擴張，北京銀行調整資產配置結構，大幅加碼低風險權重資產，2025年前三季度，該行存放同業及其他金融機構款項從156.4億元暴增至1254.8億元，增幅近7倍，透過配置低風險資產控制風險加權資產增速，延緩資本充足率下滑趨勢貨架。
但這一策略也伴隨潛在估值波動風險，截至2025年三季度，該行其他綜合收益（OCI）賬戶浮虧高達46.4億元，主要源於債市利率波動帶來的金融資產價格下跌，這筆浮虧相當於潛伏在資產負債表中的潛在風險，若後續進行資產處置，浮虧將轉化為實際損失，對未來利潤表現形成壓制貨架。
